Auditoria e estudo
de viabilidade
Cada projecto começa com uma análise das possibilidades e limitações, que podem ser administrativas, programáticas, técnicas, orçamentais, legais, etc.
Realizamos os estudos de viabilidade analisando todos os componentes do projecto para fornecer aos nossos clientes as informações necessárias e iniciar o trabalho com bases sólidas.
Esses estudos podem ser de vários tipos:
Condicionantes
Análise de condicionantes, normas administrativas (diligências com a câmara municipal, estudo do plano urbanístico local, etc.)
Planeamento
Estimativa dos custos de construção e definição de um cronograma.
Levantamento técnico
Realização de um levantamento topografico geotécnico.
Estudo
O estudo é coordenado com intervenientes externos, como engenheiros, advogados, agentes imobiliários, etc.
No final, poderemos informar claramente os nossos clientes sobre a abordagem a seguir, as possibilidades do projecto, as suas condições e por vezes as suas impossibilidades.
Estes estudos devem ser realizados de forma rápida para melhor responder ao mercado e extremamente fiáveis, pois muitas vezes condicionam o andamento ou não de um projecto. O objectivo é alcançar o potencial máximo de um projecto de desenvolvimento e ajudar o cliente a reduzir riscos, planear os investimentos necessários para antecipar reforços de capital e o correspondente planeamento.
Arquitectura
O projeto de arquitetura está
articulado por fases de projeto.
Estudos de anteprojeto
Este é o momento em que se desenha o projeto e se lançam ideias.
O arquiteto elabora as plantas, cortes e fachadas, as dimensões da estrutura, especifica o seu aspecto, apresenta as soluções adoptadas, determina as superfícies de todos os elementos do programa e estabelece a memória descritiva especificando a natureza dos materiais exteriores. O nível de precisão corresponde geralmente a documentos gráficos elaborados na escala 1/100 (1 centímetro por metro).
O arquitecto certifica-se junto da Câmara Municipal e demais serviços administrativos da viabilidade do projecto, nomeadamente organizando todas as reuniões e consultas aos arquivos que considere necessárias. O objectivo é ter a ideia mais confiável do que será ou não possível realizar para tal projecto.
O arquitecto coordena os primeiros estudos de conceito climático e estrutural, nomeadamente através de um trabalho prévio com engenheiros estruturais ou ambientais de forma a integrar opções que podem ser decisivas para o projecto desde o primeiro momento.
Dossier de licenciamento
O arquitecto coordena e sintetiza o estudo preliminar no projecto final, resumindo todos os procedimentos em andamento durante o anteprojeto.
O arquitecto compila o dossier administrativo após verificação do seu conteúdo obrigatório e dos documentos pelos quais é responsável.
O arquitecto escolhe e analisa todos os engenheiros que terão de ser apresentados para a fase de alvará técnico de construção. Ele coordena o trabalho dos engenheiros e trabalha com eles nos conceitos climáticos, térmicos, estruturais, etc.
Projecto de execução
O arquitecto faz a síntese final entre o projecto arquitectónico e os planos técnicos de cada engenheiro, produzindo todos os desenhos do edifício em corte, planta de fachada à escala 1/50.
O arquitecto desenha todos os detalhes significativos do projecto de arquitectura nas escalas apropriadas. As escalas variam entre 1/20 e 1/1 de acordo com as necessidades dos detalhes.
O arquitecto desenha o conjunto das fachadas interiores de todas as divisões do projecto de forma a definir para cada uma delas: materiais, mobiliário, coberturas, pormenores especiais, instalações sanitárias, lustres e quaisquer outros materiais ou equipamentos a definir.
O arquiteto estabelece todas as especificações detalhadas das obras na forma de um articulado
O arquitecto faz a medição de todo o projecto para juntá-lo ao caderno de encargos.
Auxílio na adjudicação de empreitadas e dossier de consulta das empresas
O arquiteto elabora os documentos administrativos complementares que acompanham o projeto e constituem o dossier do concurso: regulamento da consulta, livro de cláusulas administrativas especiais , minuta dos contratos de empreitada, calendário provisório, lista dos documentos contratuais com a sua ordem de prioridade.
O arquitecto selecciona as empresas com base na análise da sua capacidade de construção do projecto e entrega todo o dossier às empresas consultadas. Cada empresa recebe uma apresentação aprofundada do projecto e são organizadas visitas ao edifício para apresentação do projecto.
O arquitecto responde a todas as solicitações das empresas para esclarecer todos os pontos do projecto para que a consulta ocorra o mais rápido possível e seja o mais fiel possível ao mesmo.
O arquitecto procede à análise comparativa das propostas das empresas, elabora o seu relatório, propõe à entidade adjudicante a lista das empresas a contratar e desenvolve as partes constitutivas dos contratos de empreitada.
O arquiteto analisa todas as opções para voltar ao orçamento em caso de incumprimento, estudando soluções alternativas com os engenheiros e a empresa. No entanto, estes estudos podem incluir uma alteração ao programa se colocarem drasticamente em causa o projecto.
Acompanhamento de obra
O arquiteto realiza uma reunião de obra por semana e assegura o controle do projeto na empreitada.
O arquitecto verifica o andamento das obras e a sua conformidade com os documentos do contrato, bem como com os documentos submetidos na Câmara Municipal.
O arquiteto fornece todos os desenhos de construção e detalhes para o avanço da obra. Assegura também a ligação com os engenheiros para tirar todas as dúvidas durante a obra.
Gestão de Projectos
- Definição de uma estratégia adequada em função dos objectivos do projecto e das condicionantes urbanísticas.
- Organizar e agilizar a comunicação entre todas as partes e garantir a perfeita transmissão da informação.
- Focar a análise e a coordenação para a garantia da qualidade, o cumprimento dos prazos e do orçamento.
- Reunião de obra e comunicação com o cliente a fim de informar sobre o andamento do projeto, a evolução do cronograma e eventuais alterações no custo da operação.
- Toda a documentação de gestão do projecto estará disponível na plataforma online que será disponibilizado ao cliente no acto da assinatura do contrato.
Na prática, o projecto é orientado para o objectivo final, devendo ser adaptável a modificações frequentes, mas controlado e planeado. Em concreto, o projecto deve permanecer dinâmico e equilibrar continuamente as restrições técnicas, de custo e de tempo.
Os 5 pontos da gestão de projectos:
Funcional: resposta a uma necessidade.
Técnico: cumprimento das especificações e restrições de implementação.
Organizacional: respeitar um modo de funcionamento (papéis, funções, cultura, resistência à mudança).
Prazos: cumprimento de prazos (planeamento)
Custos: respeitar o orçamento
Acompanhamentos administrativos
Criação e acompanhamento do processo do alvará de licença de construção junto das câmaras municipais.
Compilação do processo de pedido de licença habitacional ou licença turística consoante a finalidade do projecto.
Realização de quaisquer outras diligências com as entidades administrativas que venham a intervir no âmbito do desenvolvimento do projecto.
Gestão de obra
– Assessoria na adjudicação de empreitadas
O gestor da obra reúne uma equipa especializada e competente nas diversas especialidades para a realização da obra.
O gestor da obra reúne os elementos do projecto necessários à consulta permitindo às empresas consultadas avaliar a natureza, qualidade e limites dos seus serviços e estabelecer as suas ofertas quantificadas.
O gestor da obra assessoria o cliente na negociação das empreitadas de acordo com os objectivos (descrição da obra, preço, prazos, penalizações, etc.)
– Direcção de Execução das Empreitadas
O gestor da obra organiza e coordena a obra, validando os relatórios e verificando o andamento da obra e o cumprimento das partes do contrato da empreitada.
A frequência/periodicidade das reuniões no local será estabelecida de acordo com o andamento dos trabalhos.
– Assessoria nas operações de recepção da obra.
O gestor da obra organizará, em acordo com o cliente, a recepção das obras, ou seja, organiza uma visita contraditória à obra com vista à receção da mesma, lavra a acta e elabora a lista de questões eventualmente formuladas pelo cliente durante a recepção. O cliente ou seu representante e as empresas empreiteiras assinarão as actas.
Estratégia do projecto
A estratégia imobiliária corresponde à análise e tomada de decisão de forma a se escolher o caminho mais curto e optimizado para atingir o seu objectivo.
Uma estratégia é necessária quando os projectos são complexos, quando as regras não são claras ou quando é preciso encontrar formas de optimizar um projecto.
A estratégia é muitas vezes necessária quando é preciso integrar os dados de várias entidades administrativas para um projecto em que as expectativas são por vezes contraditórias.
A estratégia é definida no início do projecto após a consulta aos intervenientes e entidades, a definição do programa e prioridades do projecto. Em seguida, essa estratégia precisará de ser adaptada ao longo do projecto e da construção para acomodar quaisquer desafios ou complicações que possam surgir.
Uma boa estratégia requer um conhecimento perfeito do mercado e das administrações locais, bem como um muito bom conhecimento da língua do país e dos seus costumes.